يعد سوق العقارات التركية من أهم القطاعات الاقتصادية في تركيا التي تساهم في الناتج المحلي الإجمالي التركي بنسبة أكثر من 10 وتجذب المستثمرين من كافة أنحاء العالم لكن من المهم التعرف على بعض العوائق التي قد تطرأ في الأسواق لتجنبها مثل ظاهرة الفقاعة العقارية أو بالتركية Emlak Balonu التي نتحدث عنها في هذا المقال.
وتحصل الفقاعة العقارية بعد تقلبات في أسواق العقارات والأراضي من خلال ارتفاع كبير في الأسعار يليه انخفاض بشكل مفاجئ أو متسارع بعد حالة من الركود وانخفاض الطلب ضمن السوق، وهي ظاهرة تحصل في تركيا ومختلف أنحاء العالم.
وترتبط ظاهرة Emlak Balonu بأسباب جوهرية وعوامل من قبيل فورات التضخم محلياً وعالمياً حيث يرجع سبب ارتفاع سعر العقار إلى غلاء مواد البناء وأسعار الأراضي والتكاليف المختلفة العالية.
وشهدت أسعار العقارات في تركيا قبل الانتخابات ارتفاعاً كبيراً خلال السنوات الأخيرة وصل للذروة بعد الانتخابات التركية 2023، وأثر على ذلك مجموعة من العوامل مثل الإغلاقات العالمية جراء كورونا، والوضع الاقتصادي العالمي وزلزال كهرمان مرعش.
ويتسم السوق العقاري في تركيا بالحيوية حيث استمر في النشاط رغم كل تلك الظروف وإن كان أقل بكثير مقارنة بالسنوات الماضية، وبعد فترة من الانتخابات ورفع سعر الفائدة بدأت أسعار العقارات بالانخفاض بشكل تدريجي فهل يمكن اعتبار ما يجري الآن يدخل ضمن الفقاعة العقارية؟
ربما بعد قراءة عوامل ظهور Emlak Balonu والتعرف على أضرار تتضح الصورة أكثر لمختلف التساؤلات المرتبطة بالموضوع.
عوامل ظهور الفقاعة العقارية في تركيا
من العوامل المؤثرة في ظهور الفقاعة العقارية ضمن الأسواق العقارية التركية هناك 5 أسباب أخرى إلى جانب فورات التضخم المحلية والعالمية وهي حسبما ترجمه موقع أوراق تركيا عن منصة hangikredi:
- سلوك المضاربة من المستثمرين وكبار المقاولين
- التقديرات غير الواقعية لأسعار المساكن
- زيادة الطلب على العقارات من شريحة ديموغرافية معينة (مثل السكان القادمين إلى المدن) مما يؤدي إلى عجز في العرض.
- القروض العقارية المتاحة بسهولة والتي تشجع على شراء المنازل.
- الإقبال على التملك نتيجة ارتفاع النشاط الاقتصادي عموماً وزيادة الرخاء بين السكان.
وتبدأ ظاهرة Emlak Balonu بالتشكل عند الزيادة الكبيرة في أسعار العقارات التي تجعل ملكية منزل ما بعيدة المنال للكثير من المشترين.
وفي تلك الحالات المذكورة تحدث حالات تضخم في الأسعار بشكل غير واقعي ويطرأ على السوق شبه إحجام جماعي عن الشراء لمدة ليست بقليلة مع خروج كبار المستثمرين بأرباحهم التي حصّلوها قبيل انفجار هذه الفقاعة.
وعندما تبدأ أسعار العقارات تأخذ شكلاً غير واقعياً وينخفض الطلب مقابل زيادة العرض تكون النتائج الحتمية بعدها تباطؤ في المبيعات ما يؤدي لانخفاض متسارع في الأسعار، وبدء ظاهرة Emlak Balonu التي تنتشر في تركيا ومختلف دول العالم.
ومع ارتفاع التضخم تقوم الحكومات عادة برفع أسعار الفائدة لتصبح هناك صعوبة في القروض العقارية ويعني زيادة تباطؤ المبيعات فضلاً عن ضائقة مالية تلحق بأصحاب المنازل الحاليين.
ويترافق ذلك مع خسارة الوظائف وقلة فرص العمل وركود خطير في السوق العقاري ومع تغير الحالة المزاجية للسوق، يتم بعد ذلك تشديد معايير الائتمان، لينخفض الطلب، ويزداد العرض، ويغادر المضاربون السوق، لتبدأ الأسعار في الانخفاض بشكل تدريجي ومتسارع.
أضرار الفقاعة العقارية
تؤدي ظاهرة Emlak Balonu إلى العديد من الأضرار الاقتصادية منها:
- انهيار أسعار العقارات.
- فشل المقترضين من سداد ديونهم لتجاوزها القيمة السوقية لممتلكاتهم.
- تفشي المضاربة.
- الإفلاس وتدني فرص الحصول على مسكن ملائم.
- تراجع كبير في النشاط الاقتصادي في البلاد.
ويمكنك أيضاً الإطلاع على آلية التوكيل القانوني في بيع وشراء العقارات في تركيا من خلال قراءة المقال التالي: "5 نقاط مهمة حول وكالة بيع وشراء العقارات في تركيا 2023".
نصائح لتجنب أضرار الفقاعة العقارية في تركيا
بشكل بديهي عليك تجنب الشراء في وقت حصول الفقاعة العقارية لأي غرض كان سواء للسكن أو الاستثمار وتأجيل ذلك إلى حين استقرار السوق.
وحتى لا تقع في فخ الدين والإفلاس عليك أن تتحيّن الوقت المناسب لشراء العقار، وأن تضع بعين الاعتبار عوامل الأمان اللازمة للحصول على صفقة بعيدة عن المخاطر.
وإذا كان لديك منزل وكنت تخطط للبيع فكن حذراً من عدم القدرة على تأمين سكن بديل إذا كنت تقطن هذا المنزل وقمت ببيعه وليس لديك منزل آخر، وعندها ستضطر لشراء عقار بقيمة عالية حسب وضع السوق وحينها لن تحقق منفعة حقيقية من البيع.
وكانت تركيا قد شهدت تركيا ثورة عقارية حقيقية بعد إقرار قانون يسمح لمواطني أكثر من 180 دولة بالتملك العقاري في البلاد، حيث حافظت الأسواق التركية على بريقها رغم العديد من الأزمات سواء المحلية أو العالمية.
الجدير بالذكر أن أسعار العقارات في الولايات التركية تتأثر بعوامل عديدة مثل الولاية والموقع والمنطقة وجودة البناء وارتفاع الطابق ونوع البناء وما إلى ذلك فضلاً عن مؤشر العرض والطلب وقيمة العملة المحلية.
