تتعدد المصطلحات المرتبطة بأسواق العقارات في تركيا ومنها البدل الرائج للعقار الذي له دور مهم في تحقيق الشفافية وتحديد الأسعار العادلة وتعزيز الثقة بين المتعاملين في السوق العقاري فما المقصود بهذا المفهوم؟
والبدل الرائج للعقار يعني تحديد القيمة السوقية ويقابله باللغة التركية Piyasa Değer Tespiti وهو من الأدوات المهمة للمشترين والبائعين والمستثمرين ضمن سوق العقارات.
وحساب القيمة السوقية للعقارات يساعد باتخاذ قرارات مالية مستنيرة، فضلاً عن تعزيزه للاستقرار المالي الشخصي والاقتصادي إلى جانب مساهمته في تحسين استراتيجيات الاستثمار وإدارة الأصول العقارية بفعالية.
والبدل الرائج للعقار الذي يعد أحد أبرز مصطلحات سوق العقارات في تركيا هو القيمة التي يتم حسابها والتعامل معها وفقاً للقانون التركي وهو عنصر مُهم لإتمام صفقات البيع والشراء.
بدل العقارات في تركيا
وفق القانون رقم 2886 الصادر بتاريخ 1983 الذي حمل عنوان Devlet ihale Kanunu لا يجوز أن يكون سعر بيع العقار أقل من قيمته الرائجة ويتعلق هذا المصطلح بالممتلكات غير المنقولة التي قد تتغير قيمتها من عام لآخر وفق وضع السوق وحالة العرض والطلب.
ويتم تحديد البدل الرائج للعقار في تركيا من قبل لجنة مُختصة من الولاية التي يقع ضمنها العقار عبر إصدار قرار التقييم وإرساله إلى الولايات من قبل وزارة المالية التركية حسب القانون رقم 4706 الصادر عام 2001 حول تقييم الممُتلكات غير المنقولة للخزينة وضريبة القيمة المُضافة.
وتكون القيمة التي يتم حسابها هي قيمة العقار في السوق الراهنة وتؤثر فيها عوامل العرض والطلب والمدينة والحي والقطاع السكني والشارع والمواصلات.
ويختلف مقدار هذا البدل عن ما يسمى القيمة المُستندة إلى الضريبة العقارية التي يتم احتسابها بشكل مختلف وتعد قيمة أصغرية وتكون عموماً أقل من القيمة السوقية للعقار.
حساب البدل الرائج للعقار
ولحساب قيمة العقارات في تركيا يتم الاعتماد على العديد من المعايير منها الأخذ يعين الاعتبار مساحة العقار والقيم الرائحة لثلاثة عقارات أخرى موجودة ضمن الحي نفسه الذي يتواجد فيه.
ويتم حساب القيمة السوقية الرائجة للمتر المربع الواحد في الحي الذي يقع فيه العقار من خلال تقسيم مجموع قيم البدل المعروف للعقارات الثلاث على مجموع مساحاتها الكلية.
وبعدها يتم حساب قيمة العقار التقريبية التي عادة ما تكون حاصل القيمة الرائجة للمتر المربع الواحد في الحي مضروباً بمساحة العقار الذي يتم تقييمه.
وينبغي أيضاً تقييم حالة العقار من الداخل والخارج، بما في ذلك التجديدات والتحسينات التي أُجريت عليه ولا بد من الحصول على خدمات الخبراء لتقييم البدل الرائج للعقارات بناء على الظروف المحلية والعوامل السوقية.
تحديد القيمة السوقية للعقارات
هناك العديد من الأخطاء التي من المحتمل أن تقع عند تحديد البدل الرائج لمختلف العقارات والتي يجب الانتباه لها وتجنب الوقوع فيها.
ومن أبرز تلك الأخطاء:
- اختلاف التقييمات العقارية بناءً على المصدر والأساليب المستخدمة
- نقص البيانات في بعض المناطق وصعوبة العثور على معلومات محدثة وموثوقة
- صعوبة إجراء تحديد القيمة السوقية للعقارات في فترة التقلبات الاقتصادية والسياسية
- قد تؤثر بعض الكوارث الطبيعية أيضاً على إمكانية إجراء تحديد البدل الرائج للعقار في تركيا
- هناك تكاليف إضافية ينبغي حسابها مثل الاستعانة بالخبراء أو تكاليف الصيانة والتحسين
- اللوائح والقوانين المتعلقة بالتقييم العقاري قد تختلف من بلدية إلى أخرى ما قد يعقد عملية التقييم
- قد تحصل نزاعات قانونية أو مشاكل في الملكية ما يؤثر على القيمة السوقية لمختلف العقارات في تركيا
- أحياناً تكون التوقعات بخصوص الزيادات المستقبلية في قيمة العقار غير واقعية ما يؤدي لقرارات استثمارية خاسرة أو خاطئة
تقلبات سوق العقارات التركية
وقد يطرأ على سوق العقارات في بعض الفترات كثرة التقلبات ما يجعل التقييمات بخصوصه غير دقيقة.
وفي جميع الأحوال على الخبير أن يأخذ بعين الاعتبار التأثيرات الموسمية التي تجعل التقييمات لحظية ولا تعكس القيمة الحقيقية لبعض العقارات في تركيا.
وأحياناً يكون من الصعب التنبؤ باتجاهات السوق المستقبلية ما يؤثر على دقة التقييم فيما تؤثر التغيرات في الطلب على بعض أنواع العقارات على القيمة السوقية.
وبشكل عام حساب القيمة السوقية للعقار عملية معقدة تستدعي مراعاة العديد من العوامل ويمكن للمستثمرين وأصحاب العقارات اتخاذ قرارات أكثر استنارة وتجنب الأخطاء الشائعة.
كما يمكن استخدام مجموعة متنوعة من الأدوات والأساليب لإجراء عملية التقييم، والاستعانة بخبراء محترفين، ما يساعد في تحسين دقة التقييمات وتقليل المخاطر المرتبطة بها.
