يخضع فسخ عقد الإيجار في تركيا للعديد من الضوابط والشروط التي تنصف مالك الشقة والمستأجر وتعطي لكل منهما حقوقه، وينظم القانون التركي عموماً بشكل مفصل مختلف القضايا الناتجة عن الإيجارات ومنها شروط وآلية إلغاء العقود.
وتشغل قضايا الإيجار حيزاً واسعاً من اهتمام العرب والسوريين في تركيا كون فئة واسعة منهم تعتمد في العمل والإقامة على استئجار المحال والعقارات وبالتالي فإن كل ما يرتبط بالمسائل القانونية حيال ذلك تهم فئة واسعة من الأجانب ضمن مختلف الولايات التركية.
ومع الغلاء الكبير الذي شهدته إيجارات العقارات التركية لعوامل بعضها يرتبط بالأزمات الاقتصادية العالمية وأخرى بالكوارث والظروف التي لحقت بالبلاد مثل زلزال كهرمان مرعش انتشرت العديد من التساؤلات حول شروط وآلية فسخ عقد الإيجار في تركيا وهو ما نتناوله ضمن هذا المقال.
ويلاحظ أحياناً حالات استغلال من بعض التجار وأصحاب المنازل الذين ضاعفوا الأسعار وأقدموا على تصرفات تخالف القوانين والأنظمة وهو ما زاد أهمية توعية المستأجرين العرب والسوريين بالتعليمات والأحكام المرتبطة بالإيجار.
فسخ عقد الإيجار في تركيا
قد يقع فسخ عقد الإيجار في تركيا من جهة المالك أو المستأجر ونتناول في هذا المقال الحالتين وما يرتبط بهما من حقوق وواجبات تجاه أطراف العقد.
وأصدرت تركيا قانوناً جديداً يتعلق بحل مشاكل إيجارات العقارات بدأ سريانه في 1 أيلول/سبتمبر 2023 وللمزيد حوله يمكن قراءة المقال التالي: "تفاصيل القانون الجديد لحل مشاكل إيجارات العقارات في تركيا 2023".
ولكن يبقى التساؤل التالي: متى يحق للمالك فسخ عقد الإيجار في تركيا ومتى يكون ذلك من حق المستأجر؟
أحكام فسخ عقد الإيجار في القانون التركي
حدد القانون التركي عدة حالات في حال تحقق إحداها يمكن للمالك إخراج المُستأجر من العقار أو فسخ العقد ويسمى ذلك بالتركية: Kira Sözleşmesi Fesih.
ووفق ما نقلته جريدة milliyet وترجتمه أوراق تركيا يكون ذلك وفق الحالات التالية:
1. انتهاء مدة عقد الإيجار
ونهاية مدة عقد الإيجار في تركيا هو سبب الإنهاء الطبيعي للعقد ويتم غالباً دون أي مشاكل، وفي حال عدم رغبة الطرفين بالتجديد يُمكن خروج المُستأجر من العقار بالتراضي.
ولكن في حال رغبة المُستأجر بالبقاء يعني ذلك تجديد العقد تلقائياً.
2. تأخر المستأجر في تسديد التزاماته
في حال تقصير المستأجر في التزاماته تجاه المؤجر وفي مقدمتها رسوم الإيجار و تراكم الدفعات غير المسددة عليه يحق للمالك المطالبة بفسخ العقد وإخراج المُستأجر من الشقة وفق القوانين التركية النافذة.
ويكون ذلك الحق مع إلزام المستأجر قانونياً بدفع جميع الإيجارات المتأخرة أو الفواتير الأخرى المترتبة عليه.
3. ترميم وتعديل العقار في تركيا
قد يرغب صاحب المنزل بإجراء إصلاح لشقته أو إعادة إعمارها وهي حالة ربما تحصل بكثرة بعد فترات الكوارث مثل زلزال كهرمان مرعش بهدف الحفاظ على قيمة الشقة وحمايتها.
ويتيح الترميم أو تعديل العقار إجراء فسخ لعقد الإيجار لكن يمنع عليه تأجير العقار مرة أخرى لغير المستأجر القديم.
4. فسخ عقد الإيجار بسبب البيع
ويمكن فسخ عقد الإيجار وفق القوانين التركية بسبب بيع العقار وعند عدم الاتفاق بشكل قانوني مع المُستأجر قبل بيع الشقة يجب إضافة شرح في الطابو يستند للعقد.
ومن شروط وآلية فسخ عقد الإيجار في تركيا إرسال إخطار للمستأجر خلال فترة أقصاها شهر من تاريخ نقل الملكية للمالك الجديد.
وإن كان هُناك اتفاق مسبق مع المالك الجديد بالإبقاء على المستأجر فلا داعي للإخطار.
ويُمكن للمُستأجر الاستمرار في العقد ومواصلة الإقامة بالعقار وعندها يتوجب على المالك القديم تحويل قيمة تأمين العقار التي سددها المُستأجر في بداية التعاقد للمالك الجديد.
5. حاجة مالك العقار لمنزله لأقاربه من الدرجة الأولى
في حال احتياج مالك العقار للشقة من أجل أقاربه من الدرجة الأولى يحق لصاحب المنزل فسخ عقد الإيجار في تركيا.
وقد يحصل أن يرغب المالك في إسكان أحد أقاربه من الدرجة الأولى فيها أو رغبته شخصياً بالسكن في الشقة، ولكن لا يحق له تأجير الشقة لمُستأجر آخر لما بعد 3 سنوات من إخلاء المُستأجر القديم.
كما يجب إخطار مستأجر الشقة وقد يقرر القاضي في حال النزاعات أن يدفع المالك تعويض عن ما لحق بالمستأجر من أضرار.
6. مضي 10 أعوام من العقد
ويحق لصاحب أي عقار في تركيا إخلاء منزله وفسخ عقد الإيجار بعد مضى 10 سنوات دون الحاجة لتقديم أي مبرر.
لكن يجب على المالك في كل ما سبق من حالات إرسال إشعار بالإخلاء قبل مرور 3 أشهر على الأقل من تاريخ الإخلاء المحتمل ولكن ذلك لا ينطبق على المستأجر الذي يقصر بالتزاماته.
يذكر أن العديد من المسؤولين في تركيا حذروا مراراً من أن أي حالات استغلال أو رفع للأسعار بالنسبة إلى إيجارات المنازل أو أي مواد رئيسية ستواجه بشكل صارم عبر محاسبة المخالفين ومعاقبتهم وردع من يسيرون على نهجهم.
