تعد مشاكل إيجارات العقارات في تركيا من القضايا التي أولى لها القانون التركي عناية خاصة ونظم كل ما يرتبط بها، فما هي الإجراءات التي يجب اتباعها في حال وقوع أي خلافات وما بنود تنظيم العقود بشكل عام؟
مشاكل الإيجارات بالقانون التركي
يتضمن القانون التركي إجراءات مهمة لحل مشاكل الإيجارات ومنها:
1. عقوبات رادعة للمخالفين
يفرض القانون في تركيا عقوبات تتضمن غرامات بحق من يخالفون النسب المحددة للزيادة السنوية في الإيجار أو يقومون بمضايقات وتهديدات للمستأجرين لإخراجهم من العقار.
وتهدف مثل هذه القوانين إلى حل مشاكل إيجارات العقارات في تركيا وتنص على عقاب كل من يرفع سعر الإيجار برقم أعلى من النسب المحددة بالسجن من سنة إلى ثلاث سنوات إلى جانب غرامة مالية.
الإيجارات في تركيا.. شروط إخلاء المساكن وأماكن العمل
2. تنظيم حقوق الإخلاء وبدل الإيجار
يحمي القانون حقوق مالكي العقارات وينظم حقهم في الإخلاء والمطالبة ببدل الإيجار وما يتعلق بذلك من واجبات على المستأجر الالتزام بها تجاه العقار تحت طائلة المخالفة.
وسعت الحكومة التركية بشكل مستمر لتخفيف العبء المالي وحل مشاكل الإيجارات عبر سلسلة من الخطوات يمكن الإطلاع عليها من المقال التالي: "3 خطوات حكومية تركية لتخفيض أسعار إيجارات العقارات في تركيا".
وتهدف قوانين الإيجار لتنظيم حقوق الملاك والمستأجرين وحل مشاكل إيجارات العقارات في تركيا ومن أبرز البنود التي تتضمنها:
- من حق مالك العقار الإخلاء إن صدر عن المستأجر هدم كبير أو تجديد في المنزل دون علم المالك بما يغير مواصفات المكان.
- من حق مالك العقار الإخلاء إذا قام المستأجر بعدم سداد المستحقات وعليه إخطاره عبر إرسال إشعار من خلال كاتب العدل وبعدها يتم رفع دعوى إخلاء أو طلب إجراء تنفيذي بوساطة المحكمة.
- إذا أخلى المستأجر المنزل من تلقاء نفسه مبكراً دون مشاكل يحق للمالك مطالبته بإيجار 3 أشهر.
- ومن ضمن أبرز البنود لحل مشاكل إيجارات العقارات في تركيا: إذا أخلى المستأجر المنزل من تلقاء نفسه مبكراً دون مشاكل وجاء مستأجر آخر، لا يحق للمالك مطالبة المستأجر القديم بالتعويض (إيجار 3 أشهر).
- إذا لم يكن هناك سبب مبرر بموجب القانون، لا يمكن للمالك الإخلاء أو طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد.
عوامل تؤثر على ارتفاع وانخفاض أسعار الإيجارات في تركيا
3. فرض الوساطة قبل رفع دعوى قضائية
بحسب موقع صباح التركي يجب على المستأجر والمالك التوجه للوساطة قبل رفع دعوى قضائية.
وتخضع القضايا المتعلقة بتحديد الإيجار والإخلاء والتكيف ومختلف المشاكل الأخرى لعملية الوساطة الإجبارية ومن ثم يمكن رفع دعوى قضائية.
وعلى الطرف الذي يرغب في فتح القضية ضد الآخر تقديم طلب الوساطة، فعلى سبيل المثال، إذا أراد المالك رفع دعوى إخلاء، فسيقوم أولاً ببدء عملية الوساطة.
يتم تقديم طلب الوساطة إلى مكتب الوساطة في قاعة المحكمة التي توجد بها المحكمة المختصة، أو إلى محاكم الصلح المخولة.
وعلى مدار ساعتين فقط لا تفرض أي رسوم على التقديم للوساطة لحل مشاكل إيجارات العقارات في تركيا والمقابلات التي تتم فيها.
وبعد تلك المدة يتم اقتطاع مبلغ بالتساوي من الطرفين وفق تعريفة الحد الأدنى للأجور.
وأياً كان الحال فإن اضطهاد المستأجر للمؤجر أو العكس أو تهديد أحدهما للآخر أو إهانتهما يعد جريمة وفق القانون التركي الذي لا يتهاون في مثل هذه المسائل.
10 توضيحات مهمة حول الإيجارات قصيرة الأجل في تركيا
4. تنظيم عقد الإيجار في تركيا
ومن ضمن بنود حل مشاكل إيجارات العقارات في تركيا، أن القانون التركي لا يعترف بالعقد الشفهي إذ يجب أن يكون مكتوباً.
ويجب أن يتضمن العقد كافة المعلومات التي تثبت العنوان ومقابل الإيجار وكافة الشروط والالتزامات المهمة على الطرفين.
كما يلتزم المستأجر بسياسة التأمين ضد الكوارث "TCIP" الخاصة بالمسكن منذ توقيعه اتفاقية الإيجار وهو ما ينطبق على خدمات الاشتراك العامة المتعلقة بالعقار مثل الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي.
وشهدت إيجارات المنازل في تركيا منذ فترة طويلة غلاء كبيراً ارتبط بالأزمة الاقتصادية العالمية وزاد بعد الكوارث التي جرت في البلاد مثل زلزال كهرمان مرعش في شباط/فبراير .
لكن السلطات فرضت العديد من الخطوات والإجراءات في سبيل عدم التعرض للاستغلال وإليكم المزيد في المقال التالي على موقع أوراق تركيا: إيجارات المنازل في تركيا.. خطوات لمنع الاستغلال قبل وبعد الزلزال.
حقوق المؤجر والمستأجر في تركيا
ومن ضمن البنود التي نص عليها قانون حل مشاكل إيجارات العقارات في تركيا والتي تتضمن حقوق المؤجر والمستأجر:
- يتجدد عقد الإيجار بشكل تلقائي حتى فترة 10 سنوات كحد أقصى ويحق للمالك بعدها طلب إخلاء المستأجر دون الحاجة لمبرر.
- يمكن للمالك طلب إخلاء العقار من المستأجر في حال وجود مبرر كأن يسكن فيه هو أو أحد أفراد أسرته لكن بشرط إبلاغ المستأجر بذلك قبل 3 شهور.
- يتم محاكمة مالك العقار الذي يتنمر أو يسيء للمستأجر أو يهدده ويكسب منه أرباحاً غير عادلة وتتم معاقبته بالحجز على منزله وفقاً لتقدير المحكمة.
- يمنح المستأجر مدة 6 أشهر للإخلاء في حال بيع المنزل لشخص آخر وعلى المالك الجديد طلب إخلاء عبر تقديم إشعار للمستأجر في غضون شهر واحد من تاريخ الشراء حتى نهاية الشهر السادس.
- مبلغ التأمين يجب ألا يزيد عن 3 أشهر ولا يمكن سحبه دون موافقة المستأجر وفي حال انتهاء الإيجار يجب ألا تكون هناك ديون متبقية على المستأجر لحصوله على المبلغ كاملاً.
- يحق للمالك الاقتطاع من مبلغ الوديعة أو التأمين في حال كان هناك ضرر غير عادي في المنزل لإجراء ترميم له ويجب إرفاق ما يثبت ذلك بما في ذلك الفواتير اللازمة للصيانة.
- في حالة ورود شكاوى ضد المستأجر بأنه يضايق سكان المبنى يتم إرسال تحذير كتابي يفيد بأن العقد سينتهي في حال عدم تصحيح المخالفة خلال 30 يوماً على الأقل.
- وفي حال كان الإزعاج أو المخالفة التي يرتكبها المستأجر كبيرة يمكن إنهاء العقد بإشعار خطي ويتم تقدير مدى جسامة المخالفة من قبل المحكمة في حال اعتراض المستأجر.
قواعد مبلغ تأمين الإيجارات في تركيا وشروط تحديده واسترداده 2024
نسبة زيادة الإيجار في تركيا 2024
تحسب نسبة زيادة الإيجار في تركيا لعام 2024 حسب متوسط مؤشر أسعار المستهلك على مدار 12 شهراً.
بالتالي هي نسبة تتغير من شهر لآخر وقد وصلت خلال شهر نوفمبر/تشرين الثاني 2024 إلى 62،02 بالمئة وفق ما أعلنته هيئة الإحصاء التركية Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK).
وإذا كان الإيجار الحالي 19 ألف ليرة تركية، فإن نسبة الزيادة البالغة 62,02 بالمئة تعني أن مقدار الزيادة سيبلغ 11,783 ليرة تركية، ليصبح الإيجار الجديد الشهري 30,783 ليرة تركية.
ما هو المبلغ الذي يستطيع مالك العقار زيادة الإيجار به في تركيا؟
هو المبلغ الذي حددته السلطات حسب متوسط مؤشر أسعار المستهلك على مدار 12 شهراً ووفق ما تعلنه هيئة الإحصاء التركية.
طريقة حساب معدل زيادة الإيجارات في تركيا
يتم حساب معدل زيادة الإيجار قياساً لمتوسط مؤشر أسعار المستهلك عبر ضرب مبلغ الإيجار الحالي 19,000 بنسبة الزيادة وتقسيمها على 100.
مثلاً لو كانت نسبة متوسط أسعار المستهلك محددة بـ 62% يتم الحساب وفق الشكل التالي:
19,000× 62 ÷ 100 = 11780 ليرة تركية.
