بعد فترة طويلة من اعتبار الاستثمار العقاري ركيزة أساسية لدعم النمو الاقتصادي في تركيا وجذب رؤوس الأموال الخارجية إليها بدأ هذا القطاع يواجه انخفاضاً مستمراً وملحوظاً خلال الفترة الماضية فما أسباب الانخفاض المستمر بمبيعات العقارات التركية للأجانب؟

وبشكل عام سجلت مبيعات العقارات سواء للمواطنين الأتراك أو الأجانب انخفاضاً بنسبة 2,4% في أيار/مايو 2024 مقارنة بالشهر ذاته العام الماضي 2023 وكانت المحافظات الأعلى مبيعاً إسطنبول تليها أنقرة وأنطاليا.

وكانت المحافظات التركية التي سجلت أدنى مبيعات للعقارات سواء للمواطنين الأتراك أو الأجانب هي "بايبورت، أرهان وهكاري" وفق بيانات معهد الإحصاء التركي TUIK.

وتحمل مبيعات العقارات في تركيا أهمية كبيرة على الصعيدين الاقتصادي والاجتماعي عبر تعزيز الاقتصاد وزيادة التدفقات النقدية وتحفيز النمو بالقطاع العقاري.

وعلى الصعيد الدولي تسهم مبيعات العقارات التركية للأجانب في تعزيز العلاقات الدولية وتحقيق التواصل الثقافي مع توفير فرص استثمارية مربحة للأفراد من مختلف أنحاء العالم، مما يجعل تركيا وجهة جاذبة للاستثمار.

مبيعات العقارات التركية للأجانب

وسجلت مبيعات العقارات التركية للأجانب انخفاضاً كبيراً في أيار 2024 مقارنة بالشهر ذاته السنة السابقة بنسبة وصلت إلى 45,8 بالمئة.

وبحسب ما نقلته hurriyet وترجمته أوراق تركيا لا يزال ارتفاع الأسعار وزيادة نسبة الفائدة تتسبب بابتعاد المستثمرين عن السوق وتراجع مبيعات المساكن.

وكل ذلك بغض النظر عن تأثير زلزال كهرمان مرعش الذي ضرب عدة ولايات جنوبي تركيا سنة 2023، وقد لوحظ أن الانخفاض في مبيعات العقارات التركية للأجانب ولغيرهم مستمر منذ آب/أغسطس العام الماضي.

وبلغ عدد مبيعات المنازل للأجانب في تركيا في أيار 2024 نحو ألفين و64 منزلاً واحتلت ولاية أنطاليا المركز الأول في المبيعات للأجانب بـ 797 منزلاً، ثم إسطنبول بـ 668، ثم مرسين بـ 164 منزلاً.

انخفاضات مبيعات العقارات في تركيا

وتكرر الانخفاض في مستوى مبيعات العقارات التركية للأجانب والمواطنين منذ أكثر من عام متأثراً بعوامل عديدة منها الزلزال ومنها التضخم والأوضاع الاقتصادية والتغيرات السياسية والاقتصادية التي تشهدها البلاد مع بدء الحكومة الجديدة سياسة مختلفة عن سابقاتها.

وحسب البيانات الرسمية التركية انخفضت مبيعات المساكن في تركيا في كانون الثاني/يناير 2024 بنسبة 17.8% مقارنة بنفس الشهر من العام الذي قبله وأصبحت 80 ألف و 308 مسكن.

ووفق بيانات هيئة الإحصاء التركية انخفضت مبيعات المساكن للأجانب في تركيا بمعدل 48.1 بالمئة خلال العام 2023 مقارنة مع العام 2022.

وبالنسبة لإجمالي المبيعات انخفض بنسبة 17,5 بالمئة في العام 2023 مقارنة بالعام الذي قبله.

أسباب انخفاض مبيعات العقارات التركية

أدى الارتفاع الكبير بأسعار العقارات في تركيا إلى إحجام المستثمرين عن الشراء إلى حين الانخفاض لمستوى مقبول للشراء.

ومن أبرز أسباب الانخفاض في مبيعات العقارات التركية للأجانب والمواطنين الأتراك:

1. الفقاعة العقارية Emlak Balonu

ورغم الانخفاض الطفيف في الأسعار إلا أن العديد من المستثمرين يعتقدون أن هذه الفترة يمكن أن تسمى "الفقاعة العقارية" التي تسمى بالتركية Emlak Balonu وتحصل بعد الارتفاع الكبير بأسعار العقارات لتقدم أسعاراً مؤقتة سرعنا ما تتقلب وتتغير.

 وفي الفقاعة العقارية تأخذ أسعار العقارات شكلاً غير واقعياً وينخفض الطلب مقابل زيادة العرض تكون النتائج الحتمية بعدها تباطؤ في المبيعات ما يؤدي لانخفاض متسارع في الأسعار.

وللمزيد عن ظاهرة Emlak Balonu يمكن قراءة المقال التالي ضمن موقع أوراق: "ظاهرة شائعة في سوق العقارات التركية.. الفقاعة العقارية وطرق تجنب أضرارها".

2. القوانين واللوائح التركية الجديدة

ساهمت القوانين التركية الجديدة سواء الاقتصادية أو تلك المرتبطة بالعقارات في إحجام المستثمرين عن عملية الشراء وتفضيل وضعها استثماراتهم في البنوك بسبب النسبة المرتفعة للفوائد الربوية المحرمة شرعاً.

وفي الوقت ذاته شددت الدولة التركية إجراءات منح الإقامة العقارية ورفعت الحد الأدنى للحصول عليها إلى 200 ألف دولار أمريكي بعد تاريخ 16 تشرين الأول/أكتوبر 2023.

كما فرضت اللوائح القانونية التركية تعديلات جديدة على إيجارات العقارات السياحية أدت لزيادة الالتزامات والتدابير التي يجب تطبيقها لمن يستثمر في هذا المجال وللمزيد عن ذلك يمكن قراءة المقال التالي: "شروط تأجير المنازل السياحية في تركيا والأوراق المطلوبة 2024".

3. الكوارث والأوضاع العالمية

وتأثرت تركيا بدرجة كبيرة بزلزال كهرمان مرعش ولهذا غيرت من سياساتها الاقتصادية أمل بانفراجة تخرجها من الأزمة التي لحقت بعملتها واقتصادها بعد فاجعة شباط/فبراير 2023.

وتأثرت الخزينة التركية بفعل الدعم الذي قدمته للمواطنين المتضررين من الزلزال للخروج من محنة الكارثة بأسرع ما يمكن وتقديم منازل بديلة عن تلك التي تدمرت أو تضررت بدرجة متوسطة أو كبيرة.

وإلى جانب الزلازل أثرت الأوضاع العالمية بشكل كبير على الاقتصاد التركي حتى قبل زلزال كهرمان مرعش إذ بدأ التحول الكبير في الأوضاع الاقتصادية في مختلف دول العالم منذ جائحة كورونا وبعدها الحرب الروسية الأوكرانية.

4. اتجاهات الأجانب للأسواق المنافسة

لعبت عوامل عديدة في إحجام الأجانب عن الاستثمار في تركيا سواء العقاري أو أي نوع آخر بسبب الإجراءات المشددة التي باتت تفرضها السلطات التركية لضبط الهجرة غير النظامية وأساليب الاحتيال في الحصول على إقامات بمختلف أنواعها.

ودفعت بعض التصرفات العنصرية والإجراءات المشددة التي فرضتها بعض البلديات التركية تجاه الأجانب وسياسات الدولة بشكل عام التي كانت تتجه نحو التراجع عن سياسة الباب المفتوح لاستقبال المهاجرين والسياح ورجال الأعمال لصالح قضايا أخرى أعطتها أولوية أكبر مثل الأمن الداخلي وضبط سياسات الهجرة والاقتصاد ومكافحة التضخم.

كل ذلك أدى إلى انخفاض مبيعات العقارات التركية للأجانب وإحجام المستثمرين عن أعمال الشراء والاتجاه نحو أسواق أخرى نظراً لتغير ظروف الاستثمارات والأولويات في تركيا.