مع ارتفاع معدلات التضخم وزيادة أسعار الإيجارات في تركيا، شهدت العقارات ارتفاعاً ملحوظاً في التكاليف ما أدى لحصول العديد من المشاكل والنزاعات بين المؤجرين والمستأجرين، خاصة فيما يتعلق بآلية الإخلاء ضمن المساكن المؤجرة وأماكن العمل.
وإذا كنت مستأجراً أو مالكاً، فمن الضروري معرفة القوانين التركية الخاصة بالإيجارات لضمان الالتزام بالإجراءات القانونية، وربما يؤدي تجاهل القواعد والتعليمات القانونية الناظمة لهذا مواجهة دعاوى قضائية أو فرض غرامات وغيرها من المشكلات.
وتساعد معرفة سياسات الإخلاء بالنسبة للمؤجرين في حماية ممتلكاتهم وضمان الحصول على حقوقهم كاملة وفي حالة حدوث خرق للعقد أو عدم دفع الإيجار، يتيح القانون لهم استعادة العقار بشكل قانوني ومنظم.
وتشمل القوانين الرئيسية المتعلقة بتنظيم الإيجارات في تركيا قانون الالتزامات التركي رقم 6098 كإطار عام، وقانون الإيجار والإخلاء رقم 6570 لعام 2016 كقانون خاص.
يتم تطبيق هذه القوانين على تأجير وإخلاء المنازل وأماكن العمل المسقوفة.
أهمية قواعد الإخلاء في تركيا
الإلمام بسياسات الإخلاء المتعلقة بمختلف أنواع الإيجارات في تركيا يعد أمراً حاسماً لكل من المستأجرين والملاك.
وتكمن أهمية تنظيم ذلك فيما يلي:
- يتيح فهماً واضحاً لحقوق وواجبات المؤجر والمستأجر في حال حدوث نزاعات أو حالات طارئة، مثل عدم دفع الإيجار أو انتهاك شروط العقد.
- يساعد على تجنب النزاعات القانونية وأن تتم عملية الإخلاء بطريقة عادلة وقانونية، مما يساهم في خلق بيئة سكنية آمنة ومستقرة.
دعاوى الإيجارات في تركيا
وتختص محاكم الصلح المدنية بجميع قضايا الإخلاء وتحديد الإيجارات بغض النظر عن قيمة الدعوى.
وفي قضايا مستحقات الإيجار، يتم تحديد المحكمة المختصة وفقاً لقيمة الدعوى.
وعند رفع دعاوى الإخلاء والمستحقات معاً، فإن محاكم الصلح المدنية تكون هي الجهة المختصة، بغض النظر عن قيمة الدعوى.
قانون الإيجارات رقم 6570 يهدف بشكل رئيسي إلى حماية المستأجرين، ويتجلى ذلك من خلال ضوابط صارمة تمنع المالك من تمديد عقد الإيجار تلقائياً.
وتناول موقع أوراق العديد من القضايا والقواعد القانونية المرتبطة بتنظيم الإيجارات في تركيا ومن أبرزها:
- قواعد مبلغ تأمين الإيجارات في تركيا وشروط تحديده واسترداده 2024
- 10 توضيحات مهمة حول الإيجارات قصيرة الأجل في تركيا
- عوامل تؤثر على ارتفاع وانخفاض أسعار الآجارات في تركيا
- شروط وآلية فسخ عقد الإيجار في تركيا 2024
شروط دعوى الإخلاء في تركيا
يمكن للمستأجر الاستمرار في السكن حتى بعد انتهاء مدة العقد، بشرط دفع الإيجار، ولا يستطيع المؤجر رفع دعوى إخلاء أو ما يسمى بالتركية Tahliye Davası إلا إذا تحققت شروط محددة.
ومن أبرز تلك الشروط وفق ما نقلته جريدة حرييت وترجمه موقع أوراق:
- التعهد بالإخلاء: إذا قدم المستأجر تعهداً خطياً بالإخلاء في تاريخ محدد ولم يلتزم به، يحق للمالك رفع دعوى إخلاء ويجب توثيق هذا التعهد لدى كاتب العدل لضمان حقوق المالك.
- الحاجة الشخصية للمسكن: يحق للمالك طلب إخلاء العقار إذا كان بحاجة إليه لنفسه أو لأفراد أسرته الزوجة أو الأبناء. يجب أن تكون هذه الحاجة واقعية وصادقة.
- الحاجة لمكان العمل: يمكن للمالك طلب الإخلاء إذا كان يحتاج العقار لتحويله إلى مكان عمل، وينطبق نفس الشرط على استخدامه لأفراد أسرته.
- إعادة الإعمار أو تقسيم العقار: يحق للمؤجر طلب إخلاء العقار في حال كان بحاجة لإجراء إصلاحات كبيرة تستدعي تقسيم العقار أو إعادة إعماره.
- التأخر في دفع الإيجار: إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار مرتين خلال العام الواحد، يمكن للمؤجر بعد توجيه إخطارين برفع دعوى إخلاء.
- امتلاك المستأجر لعقار آخر: إذا كان المستأجر أو زوجته يمتلكان عقاراً آخر في نفس المدينة، يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء دون الحاجة إلى إثبات الحاجة إلى السكن.
خطوات دعاوى الإخلاء في تركيا
يحق لمالك العقار تقديم دعوى إخلاء في حال عدم امتثال المستأجر لإشعار الإخلاء ورفضه مغادرة العقار بحلول الموعد المحدد في الإشعار.
رفع دعوى الإخلاء يتطلب اتباع خطوات قانونية دقيقة، بالإضافة إلى ضرورة الاستعانة بخبير قانوني لضمان الالتزام بالإجراءات.
فيما يلي نوضح الخطوات الأساسية لإخلاء مستأجر في تركيا:
- في عقود الإيجار المحددة المدة: يتعين على المالك رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد من انتهاء مدة العقد، ويجب أن يثبت المالك حاجته الحقيقية للعقار، مثل حاجة شخصية أو أسرية.
- في عقود الإيجار غير محددة المدة: على مالك العقار إرسال إشعار خطي بإنهاء عقد الإيجار قبل ثلاثة أشهر من نهاية فترة الإيجار. وبعد انتهاء هذه الفترة، يمكن رفع دعوى الإخلاء في غضون شهر من نهاية المدة.
من المهم أن يكون المالك قادراً على تقديم أدلة تثبت حاجته للعقار، مثل تقارير طبية، أو وثائق تؤكد القرب من مكان العمل أو المدرسة، أو أي وثائق تثبت عدم ملاءمة السكن الحالي.
وتلك الأدلة تلعب دوراً حاسماً بقبول الدعوى والمحافظة على حقوق المالك ضمن قضايا الإيجارات في تركيا.
مدة حكم الإخلاء في تركيا
مدة تنفيذ حكم إخلاء العقار في تركيا تعتمد على تقدير المحكمة.
بعد صدور الحكم، يتم إرسال إشعار للمستأجر بضرورة إخلاء العقار خلال فترة زمنية محددة.
إذا لم يقم المستأجر بالإخلاء طوعاً ضمن هذه المدة، يتم تنفيذ الحكم عن طريق السلطات القضائية.
معرفة القوانين التركية الخاصة بقواعد الإيجارات في تركيا والإخلاء أمر ضروري لكل من المستأجرين والملاك لضمان حقوقهم وحماية مصالحهم.
الالتزام بالقوانين واتخاذ الإجراءات الصحيحة يسهم في الحفاظ على علاقة مستقرة وتجنب النزاعات القانونية التي قد تؤدي إلى دعاوى قضائية طويلة ومعقدة.
