يمنح تملك العقارات في تركيا المستثمرين فرصة لتوزيع تكلفة الشراء والدخول إلى السوق بميزانية أقل، لكنه يضعهم أيضًا أمام قرارات مشتركة وحقوق شفعة واحتمال اللجوء إلى القضاء لإنهاء الشراكة.

ويستطيع أكثر من شخص، سواء كانوا أتراكًا أم أجانب مستوفين لشروط التملك، تسجيل عقار واحد بأسمائهم وتحديد حصة كل منهم في سند الملكية. غير أن نجاح الاستثمار لا يتوقف على تسجيل الحصص في الطابو فحسب، بل يتطلب اتفاقًا مكتوبًا ينظم الإدارة والتأجير والمصروفات والخروج من الشراكة.

ويصحح هذا الدليل، وفق القواعد السارية حتى أيلول/سبتمبر 2026، مفاهيم شائعة تتعلق بنوع الملكية وبيع الحصة وحق الشفعة والحصول على الجنسية التركية.

تملك العقارات في تركيا باختصار

السؤال	الإجابة وفق تحديث 2026
هل يمكن تسجيل عقار باسم أكثر من شخص؟	نعم، مع إظهار أسماء المالكين ونسبة حصة كل منهم في السجل العقاري
ما الاسم القانوني المعتاد لهذا النموذج؟	الملكية بحصص Paylı mülkiyet
هل تعني حصة 50% امتلاك نصف مادي محدد من المنزل؟	لا، هي حصة قانونية مجردة في كامل العقار ما لم يكن الجزء وحدة مستقلة مسجلة بطابو منفصل
هل يحتاج الأجنبي إلى إقامة لشراء عقار؟	لا، لكن يجب أن يستوفي قيود الجنسية والموقع والمساحة والإجراءات المالية
هل يجوز للشريك بيع حصته دون موافقة الباقين؟	نعم من حيث الأصل، لكن بيعها لطرف ثالث يمنح بقية الشركاء حق الشفعة القانوني
هل تؤهل الحصة المشتركة للجنسية العقارية؟	لا؛ الدليل الرسمي لا يقبل اكتساب حصة في عقار مشترك لهذا المسار
ما أبرز مستجدات 2026؟	تقليص المهلة القصوى لدعوى الشفعة إلى سنة، واعتماد القيمة الرائجة في الدعوى، واشتراط وثيقة زلازل جديدة باسم المشتري في بيع المسكن

يتيح القانون التركي للمستثمرين الأتراك والأجانب على حد سواء تملك العقارات في تركيا بالشراكة

يتيح القانون التركي تملك العقار بالشراكة مع تسجيل حصة كل مالك في الطابو

 

ما الفرق بين Paylı mülkiyet وElbirliği mülkiyeti؟

تستخدم بعض المواد العربية تعبير Elbirliği ile mülkiyet أو التسمية القديمة İştirak halinde mülkiyet لوصف أي عقار يملكه عدة أشخاص، لكن هذا غير دقيق قانونيًا.

وينظم القانون المدني التركي رقم 4721 نوعين مختلفين:

النوع	معناه	أين يظهر غالبًا؟	هل توجد حصة محددة لكل مالك؟
Paylı mülkiyet	الملكية بحصص أو الملكية الشائعة	شراء شخصين أو أكثر عقارًا بنسب مثل النصف أو الثلث	نعم
Elbirliği mülkiyeti	الملكية المشتركة دون حصص مستقلة	حالات مصدرها رابطة قانونية، وأشهرها التركة قبل قسمتها	لا؛ الحق يعود إلى الجماعة على المال كله

ولهذا فإن المستثمرين الذين يشترون عقارًا معًا ويحددون نسبة كل منهم في الطابو يدخلون عادة في نظام Paylı mülkiyet. وإذا لم تُحدد النسب، يفترض القانون تساوي الحصص.

والحصة هنا ليست غرفة أو طابقًا بعينه. فمن يمتلك نصف عقار غير مقسّم قانونيًا يمتلك نصف الحق في العقار كله، ولا يملك تلقائيًا جزءًا ماديًا محددًا منه. أما امتلاك شقة أو محل بعينه فيتطلب أن يكون وحدة مستقلة مسجلة وفق نظام الملكية الطابقية.

شروط تملك العقار بالشراكة في تركيا

يمكن تسجيل العقار باسم شريكين أو أكثر بشرط استيفاء متطلبات البيع والتسجيل. وإذا كان بين المشترين أجانب، تُفحص أهلية كل مشترٍ على حدة وفق قانون الطابو والقيود المطبقة على جنسيته والعقار المقصود.

وتشمل أهم الشروط:

• إدخال جميع المشترين أو وكلائهم القانونيين أطرافًا في معاملة البيع.
• تحديد حصة كل مشترٍ بوضوح، مثل 1/2 أو 1/3، في السجل العقاري.
• إجراء البيع الرسمي وتسجيله؛ فالعقد الخاص أو تحويل المال وحده لا ينقل الملكية.
• التأكد من خلو السجل من الرهون والحجوزات وحقوق الانتفاع والقيود التي قد تمنع البيع أو تقلل قيمة الاستثمار.
• التحقق من ملاءمة العقار لتملك الأجانب وعدم وقوعه ضمن المناطق العسكرية أو الأمنية المحظورة.
• تنفيذ إجراءات الصرف والتحويل البنكي المطلوبة عندما يكون المشتري أجنبيًا.
• دفع رسوم الطابو ورسوم الصندوق الدوار والتكاليف الأخرى المترتبة على المعاملة.

وتوضح بوابة الاستثمار التابعة لرئاسة الجمهورية التركية أن الأجنبي لا يحتاج إلى إقامة سابقة لشراء العقار، لكن لا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يملكه 30 هكتارًا على مستوى تركيا، كما لا يجوز أن تتجاوز ملكيات الأجانب 10% من مساحة الملكية الخاصة في القضاء المعني.

وإذا اشترى الأجنبي أرضًا خالية من البناء، فعليه تقديم مشروع إلى الجهة العامة المختصة خلال عامين وفق الضوابط الرسمية. وقد تختلف إمكانات التملك أو شروطه بحسب جنسية المشتري، لذلك تكون نتيجة الفحص الصادرة عن مديرية الطابو هي المرجع في المعاملة المحددة.

البحث عن فرص استثمارية فريدة هي أكثر ما يهتم به رجل الأعمال في تركيا

الاستثمار المشترك يوزع رأس المال والمخاطر لكنه يحتاج إلى اتفاق واضح بين الشركاء

كيف يُسجل العقار المشترك في الطابو؟

تبدأ العملية بفحص العقار والاتفاق على السعر والحصص، ثم تقديم طلب البيع إلى مديرية السجل العقاري عبر نظام Web Tapu أو حجز موعد عبر نظام مواعيد الطابو أو الاتصال بالرقم ALO 181.

ويمكن أيضًا إبرام عقد بيع العقار أمام كاتب عدل مخوّل، بعد تقديم الطلب عبر نظام المواعيد الإلكتروني لاتحاد كتاب العدل. وفي الحالتين لا تصبح الملكية نافذة إلا بعد تسجيل الانتقال في السجل العقاري.

وتسير المعاملة عادة على النحو التالي:

1. فحص بيانات العقار ورقمه المستقل ووضعه القانوني والتنظيمي.
2. تحديد سعر البيع ونسبة كل مشترٍ وطريقة دفع حصته.
3. تقديم الطلب والوثائق عبر القناة الرسمية.
4. إجراء الفحوص الخاصة بالمشترين الأجانب، إن وجدوا.
5. دفع رسوم الطابو ورسوم الصندوق الدوار.
6. توقيع سند البيع الرسمي بحضور الأطراف أو وكلائهم والمترجم المحلف عند الحاجة.
7. تسجيل أسماء الشركاء وحصصهم وإصدار سند الملكية.

ويمكن الاستعلام مبدئيًا عن موقع القطعة وحدودها وبياناتها الأساسية عبر خدمة الاستعلام عن القطع التابعة لـTKGM، لكن هذه الخدمة لا تغني عن استخراج سجل طابو حديث وفحص القيود لدى الجهة المختصة.

الأوراق المطلوبة لشراء عقار بالشراكة

قد تطلب مديرية الطابو وثائق إضافية بحسب جنسية الأطراف ونوع العقار وطبيعة الوكالة، لكن الملف الأساسي يشمل عادة:

• جواز السفر أو بطاقة الهوية لكل مشترٍ، مع ترجمة تركية مصدقة عند الحاجة.
• رقم هوية أجنبي أو رقم ضريبي بحسب وضع كل مشترٍ.
• بيانات العقار أو سند الملكية.
• وثيقة القيمة العقارية الصادرة عن البلدية.
• مستندات الوكالة أو التمثيل القانوني إذا لم يحضر أحد الأطراف شخصيًا.
• مترجم محلف إذا كان أحد الأطراف لا يتحدث التركية.
• وثيقة شراء العملة Döviz Alım Belgesi للمشترين الأجانب.
• وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل للمباني السكنية الخاضعة له.
• المستندات البنكية والتقييم العقاري إذا كان الشراء مرتبطًا بطلب جنسية.

وتخضع الوكالات الصادرة خارج تركيا لشروط التصديق أو الأبوستيل والترجمة بحسب الدولة التي أصدرتها. ويجب أن تتضمن الوكالة صلاحية صريحة لإجراء التصرف العقاري المطلوب.

وثيقة شراء العملة للأجانب

تفرض التعليمات السارية منذ 24 كانون الثاني/يناير 2022 على الأجنبي الطبيعي الذي يشتري عقارًا بيع العملة الأجنبية إلى البنك لتحويلها إلى البنك المركزي التركي، ثم تقديم Döviz Alım Belgesi إلى الطابو.

وتوضح مديرية الطابو والمساحة التركية TKGM أن القيمة المقابلة بالليرة الواردة في الوثيقة تُستخدم في السند الرسمي كأساس للرسوم. وفي ملفات الجنسية يجب أيضًا تقديم إيصال التحويل البنكي من المشتري إلى البائع.

وعند تعدد المشترين الأجانب، ينبغي تنسيق التحويلات والوثائق البنكية بحيث يظهر بوضوح ما دفعه كل شريك مقابل حصته، مع مراجعة البنك ومديرية الطابو قبل تحويل الأموال.

تحديث أيلول 2026 بشأن تأمين الزلازل - تملك العقارات في تركيا

اعتبارًا من 5 أيلول/سبتمبر 2026، يجب في بيع المسكن الخاضع للتأمين الإلزامي ضد الزلازل وجود وثيقة جديدة وسارية باسم المشتري قبل إنجاز التسجيل. وينتهي مفعول وثيقة البائع بالنسبة إلى العقار في تاريخ تسجيل البيع.

وأكدت مديرية TKGM في إعلانها الصادر في 7 أيلول/سبتمبر 2026 هذا التغيير، كما توضح الأسئلة الرسمية لدى مؤسسة DASK أن مديرية الطابو تتحقق أثناء البيع من وجود وثيقة جديدة وسارية باسم المشتري.

وفي الملكية بحصص، يُنصح بالتأكد مسبقًا من طريقة إدراج أسماء أصحاب الحق في الوثيقة مع شركة التأمين، لأن بيانات الوثيقة يجب أن تتوافق مع وضع الملكية الجديد.

عند إعداد عقد الشراء يجب توثيق كل شيء بشكل قانوني في تركيا

لا تنتقل ملكية العقار إلا بعد إتمام البيع الرسمي وتسجيله في السجل العقاري

رسوم شراء العقار المشترك في تركيا 2026

تُحتسب رسوم نقل الملكية على سعر البيع الحقيقي المصرح به، على ألا يقل عن قيمة ضريبة العقار المعتمدة لدى البلدية.

وبموجب قانون الرسوم التركي رقم 492، تبلغ رسوم الطابو في البيع 2% على المشتري و2% على البائع، أي 4% إجمالًا. وقد يتفق الطرفان عمليًا على أن يتحمل أحدهما كامل التكلفة، لكن هذا الاتفاق لا يغيّر أساس الرسم القانوني.

وإذا تعدد المشترون، تُوزع حصة المشترين من الرسوم عادة وفق قيمة الحصص التي يكتسبونها. كما تُضاف رسوم الصندوق الدوار وفق تعرفة TKGM السارية، وقد تنشأ تكاليف للترجمة والوكالة والتقييم والمحامي والتأمين.

ولا ينبغي التصريح بسعر أقل من السعر الحقيقي لتقليل الرسوم؛ فقد يؤدي ذلك إلى تحصيل فرق الرسم وغرامة وفوائد عند اكتشافه.

حقوق الشركاء في العقار المشترك

يحدد القانون المدني حقوق أصحاب الحصص، لكن من الأفضل تنظيم التفاصيل في اتفاق مستقل. وأهم القواعد العامة:

• يملك كل شريك حقًا في كامل العقار بنسبة حصته، لا في جزء مادي معين منه.
• يستطيع كل شريك التصرف في حصته بالبيع أو الرهن من حيث الأصل.
• تتوزع المصروفات والالتزامات المتعلقة بالعقار وفق الحصص ما لم يوجد ترتيب قانوني مختلف.
• لا يجوز لشريك استخدام العقار بطريقة تمنع بقية الشركاء من الانتفاع بحقوقهم.
• بيع العقار كله أو تغيير غرضه أو إجراء تصرف استثنائي بشأنه يتطلب موافقة جميع الشركاء من حيث الأصل.
• بعض قرارات الإدارة المهمة، مثل التأجير أو أعمال التحسين الأساسية، تخضع للأغلبية من حيث عدد الشركاء والحصص، ما لم توجد قاعدة أو اتفاق صالح يقرر غير ذلك.

ومن المهم عدم الاكتفاء بوعود شفوية مثل «هذه الشقة في الطابق العلوي لي» عندما يكون الطابو حصة شائعة في بناء واحد. الاتفاق على الاستخدام قد ينظم العلاقة بين الشركاء، لكنه لا يحوّل الجزء المتفق عليه إلى وحدة مستقلة ما لم تستكمل الإجراءات العقارية اللازمة.

اتفاق الشركاء.. كيف تحمي الاستثمار؟

ينبغي إعداد اتفاق مكتوب بمساعدة محامٍ مستقل قبل دفع الثمن. ومن المفيد أن يتضمن:

• نسبة كل شريك ومقدار مساهمته وموعد السداد.
• الغرض من الاستثمار: سكن، تأجير، تطوير أو إعادة بيع.
• من يدير العقار وكيف تُتخذ القرارات.
• توزيع الإيجارات والضرائب والصيانة والتأمين.
• قواعد الاستخدام الفعلي للعقار.
• آلية تقييم الحصة إذا أراد أحد الشركاء الانسحاب.
• حق الأولوية التعاقدي والإخطار ومدة الرد.
• طريقة التعامل مع التأخر في دفع المصروفات.
• حل التعادل والخلافات والوساطة والمحكمة المختصة.
• شروط طلب القسمة أو بيع العقار كله.

ولا يغني اتفاق الشركاء عن التسجيل الرسمي، كما أن أثر بعض البنود في مواجهة الغير قد يتطلب تدوينها في السجل إذا كان القانون يسمح بذلك.

هل تملك العقار بالشراكة يؤهل للجنسية التركية؟

لا، شراء حصة في عقار مشترك لا يُقبل ضمن مسار الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري. وهذه نقطة جوهرية تخالف ما ورد في نسخ قديمة من هذا المقال.

تنص الأسئلة الرسمية في بوابة Your Key Türkiye على عدم إمكان تقديم طلب الجنسية عند اكتساب العقار على شكل حصة. فشراء عدة أجانب عقارًا واحدًا بنظام الملكية بحصص لا يجعل العقار مؤهلًا لهذا المسار، حتى إذا بلغت قيمة حصة أحدهم أو قيمة العقار كله 400 ألف دولار.

أما القاعدة العامة لمسار الجنسية العقارية فتشترط أن يشتري المتقدم عقارًا أو عقارات مؤهلة بقيمة لا تقل عن 400 ألف دولار، مع تسجيل تعهد بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات واستيفاء شروط التقييم والسداد والتحويل. ويمكن مراجعة الدليل الرسمي للاستثمار والجنسية للتفاصيل العامة.

ولا ينبغي الخلط بين حالتين:

• شراء الأجنبي حصة فقط في عقار يملكه معه آخرون: لا يصلح لطلب الجنسية العقارية.
• شراء الأجنبي كامل عقار كان مملوكًا سابقًا لعدة بائعين: قد يصلح إذا استوفى جميع الشروط الأخرى.

لذلك يجب على من يضع الجنسية ضمن هدف الاستثمار عرض خطة الشراء على محامٍ مختص ومديرية الطابو قبل توقيع العقد أو تحويل المال.

من المهم في تملك العقارات بالشراكة في تركيا توفر عقد شراء بشكل قانوني موثق

العقد المنظم للعلاقة بين الشركاء يقلل مخاطر النزاع لكنه لا يحل محل التسجيل في الطابو

هل يمكن بيع الحصة في العقار المشترك؟

نعم. يستطيع صاحب الحصة بيعها من حيث الأصل دون الحصول مسبقًا على موافقة بقية الشركاء. لكن إذا باعها إلى شخص من خارج الشراكة، يثبت لبقية أصحاب الحصص حق الشفعة القانوني – Yasal önalım hakkı وفق المواد 732 إلى 734 من القانون المدني.

ولا يعني حق الشفعة أن البيع ممنوع، بل يمنح الشريك حق رفع دعوى لانتقال الحصة المبيعة إليه بالشروط القانونية. وعلى البائع أو المشتري إخطار بقية أصحاب الحصص بالبيع عن طريق كاتب العدل.

ما الذي تغير في حق الشفعة خلال 2026؟

دخلت تعديلات القانون رقم 7571 حيز التنفيذ بعد نشرها في 25 كانون الأول/ديسمبر 2025، وأصبحت أساسية في أي بيع لحصة خلال 2026:

• يسقط حق رفع الدعوى بعد ثلاثة أشهر من تاريخ إخطار صاحب الحصة بالبيع عن طريق كاتب العدل.
• إذا لم يحصل إخطار، أصبحت المهلة القصوى سنة واحدة من تاريخ البيع بدل سنتين.
• يستند استعمال حق الشفعة في الدعوى إلى القيمة الرائجة للحصة التي تحدد في الملف، مع إيداع هذه القيمة ومصروفات الطابو خلال المهلة القطعية التي يمنحها القاضي.
• لا يستخدم حق الشفعة في البيوع الجبرية، كما استُبعدت البيوع الخاضعة لقانون المناقصات الحكومية رقم 2886.

ويمكن الاطلاع على شرح قانوني أكاديمي لهذه التغييرات في مجلة أكاديمية العدالة التركية TAAD، عدد نيسان/أبريل 2026، وعلى إعلان اتحاد نقابات المحامين الأتراك بشأن القانون رقم 7571.

ولتقليل النزاعات، ينبغي توثيق إخطار الشركاء وعرض الحصة وآلية تقييمها، وعدم الاعتماد على رسائل غير رسمية.

ماذا يحدث إذا أراد شريك إنهاء الملكية المشتركة؟

يجوز لكل صاحب حصة، من حيث الأصل، طلب إنهاء الشيوع Ortaklığın giderilmesi ما لم يوجد التزام قانوني أو اتفاق صحيح يمنع القسمة مؤقتًا، أو يكن الطلب في وقت غير مناسب على نحو يقرره القانون.

ويمكن للشركاء إنهاء الملكية بالتراضي عبر:

• بيع العقار كاملًا وتقسيم الثمن وفق الحصص.
• شراء شريك حصص الآخرين.
• القسمة العينية إذا كان العقار قابلًا للتقسيم قانونيًا وفنيًا.

وعند تعذر الاتفاق، يستطيع أحدهم رفع دعوى إزالة الشيوع. وقد تنتهي الدعوى بقسمة العقار إن أمكن أو بيعه وتقسيم العائد. ولهذا فإن شراء حصة من شخص لا تعرفه يحمل خطر الدخول لاحقًا في نزاع أو بيع قضائي للعقار.

ويجيز القانون الاتفاق على استمرار الملكية المشتركة مدة لا تتجاوز عشر سنوات في المرة الواحدة. وبالنسبة إلى العقارات، يجب استيفاء الشكل الرسمي وإمكان تدوين القيد في السجل حتى تكون الحماية أكثر فاعلية.

مخاطر يجب فحصها قبل شراء حصة عقارية

قبل توقيع العقد، لا يكفي تقييم سعر العقار وحده. وتشمل أهم نقاط الفحص:

1. سجل القيود: الرهن، الحجز، حق الانتفاع، الدعاوى والإشارات المسجلة.
2. صفة العقار: هل هو مسكن مستقل أم حصة في أرض أو بناء غير مقسم؟
3. التنظيم والإسكان: الرخصة، وضع البناء، شهادة الإشغال ومخاطر التحول الحضري.
4. الشركاء الحاليون: عددهم، هوياتهم، وجود قُصّر أو تركات أو نزاعات.
5. الإدارة الفعلية: من يستخدم العقار ومن يقبض الإيجار وهل توجد عقود إيجار؟
6. إمكان الخروج: مدى سهولة بيع الحصة وقيمتها مقارنة بالعقار كاملًا.
7. الديون والمصروفات: ضرائب العقار ورسوم المجمع والصيانة والتأمين.
8. أهلية الأجنبي: جنسية المشتري وموقع العقار وحدود المساحة والإجراءات الأمنية.

ويمكن متابعة ملفات مرتبطة بالسوق عبر وسم تركيا، وقراءة مقال أوراق تركيا: العقارات في تركيا.. 7 نصائح مهمة لشراء عقار تجاري.